Baurecht macht Spaß!

Es gibt viele positive Rechtsprechungen für Handwerker. Dafür muss man im Vorfeld vieles richtig machen, dann kommt man auch zu seinem Recht.

Der erste Fall wurde vom OLG Celle entschieden. Hier ging es um eine Photovoltaikanlage. Auftraggeber und Auftragnehmer schließen per Handschlag einen Vertrag. Daraufhin schickt der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Auftragsbestätigung. Der Auftraggeber widerspricht der Auftragsbestätigung und teilt mit, dass diese nicht den getroffenen Absprachen entspricht. Außerdem teilt der Auftraggeber mit, dass seine Bank einer Finanzierung nega­tiv gegenübersteht.
Der Auftragnehmer geht hin und setzt dem Auftraggeber eine Frist, eine schriftliche Zusage abzugeben. Der Auftraggeber teilt ohne auf die Fristsetzung einzugehen mit, dass das Projekt nicht realisiert werden kann. Da­rauf­hin erklärt der Auftragnehmer nach Fristablauf die Kündigung und verlangt vom Auftraggeber den vereinbarten Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen von 32000 Euro.
Das OLG Celle stellt fest, dass zwischen dem Auftraggeber und Auftragnehmer ein Vertrag zustandegekommen ist und dieser Vertrag auch bindend war. Seitens des Auftraggebers konnte dieser Vertrag ohne einen wichtigen Kündigungsgrund nicht vorzeitig beendet werden. Mit der Erklärung, dass das Projekt nicht realisiert werden kann, hat der Auftraggeber den Vertrag somit frei gekündigt, sodass der Auftragnehmer einen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen hat. Das Gericht geht sogar weiter, indem es urteilt, wenn in dem Schreiben des Auftraggebers nicht eine freie Kündigung zu sehen wäre, stünde dem Auftragnehmer derselbe Anspruch als Schadensersatz zu, weil er dann berechtigterweise aus wichtigem Grund den Vertrag fristlos beendet hat.
Das Gericht stellt ausdrücklich fest, dass der Auftraggeber seine Vertragspflichten erheblich verletzt hat, sodass der Auftragnehmer nach dem Schweigen des Auftraggebers auf die Frist­setzung das Recht hatte, den Vertrag zu kündigen.
Hier kann man mitnehmen, dass der Auftragnehmer alles richtig gemacht hat, indem er eine Frist gesetzt hat und erst nach Ablauf der Frist den Vertrag aufgekündigt hat. Hierauf soll ausdrücklich noch mal aufmerksam gemacht werden. Es ist falsch und unwirksam, wenn man bereits am Datum des Fristablaufs kündigt. Dies wird in der Baupraxis vielfach falsch gemacht. Eine gesetzte Frist läuft immer bis 24 Uhr und nicht, wie viele meinen, bis Büroschluss. Deshalb sollte eine Kündigung niemals am Tag des Fristablaufs ausgesprochen werden, sondern darf immer erst am nächsten Tag erfolgen. Darüber hinaus ist aus dem Fall zu entnehmen, dass mündliche Verträge auf jeden Fall schriftlich bestätigt werden sollten. Wir können nur davon ab­raten, mündliche Verträge zu schließen. Dies geht meistens zum Nachteil des Auftragnehmers aus. Denn der Auftragnehmer muss immer beweisen, dass ein Vertrag geschlossen worden ist, und zwar mit diesem konkreten Vertragsinhalt (Art und Umfang) und auch diesem konkreten Vertragspreis. Dies wird dem Auftragnehmer schwerlich gelingen. Deshalb sollte man immer eine schriftliche Bestätigung des Auftraggebers anfordern. Dies ist rechtlich sicherer als einfach eine Auftragsbestätigung zu schicken.

Darüber hinaus sind in diesem Zusammenhang noch zwei andere Fälle zu nennen, die zu einer Kündigung seitens des Auftragnehmers im Falle eines »Sich-tot-Stellens« der Auftrag­geber­seite berechtigen.
Grundsätzlich sollte man bedenken, dass eine Kündigung immer nur das aller­letzte Mittel darstellt. So sieht es auch die Rechtsprechung. In dieser ist entschieden, dass der Auftragnehmer die Ausführung von angeordneten Nachtragsleistungen verweigern kann, wenn sich der Auftraggeber hinsichtlich der eingereichten Nachtragsangebote völlig passiv verhält und nicht ­reagiert, was bis zur Kündigung des Auftragnehmers gehen kann. Ebenfalls gilt dies bei Bedenkenanzeigen, wenn der Auftraggeber untätig bleibt und nicht reagiert. In dem Zusammenhang ist jedoch wichtig, dass Bedenken­anzeigen auf jeden Fall allen Form- und Inhaltserfordernissen, die von der Rechtsprechung gefordert werden, entsprechen sollten und auch gegenüber dem richtigen Adressaten, nämlich seinem Vertragspartner, gerichtet sind und nicht nur an den Architekten. Weiter ist dabei wesentlich, dass der Zugang dieser Bedenkenhinweise auf jeden Fall bewiesen werden kann. Das heißt also, dass ein solcher Bedenkenhinweis auf jeden Fall vorab per Fax und per Einwurf-Einschreiben versandt werden sollte.
Dieser Fachbeitrag soll jedoch nicht dazu verleiten, vorschnell Kündigungen auszusprechen. Wir halten es für erforderlich, Kündigungen nach anwaltlicher Beratung auszusprechen. Ansonsten kann die Sache auch nach hinten losgehen. Bei solchen Kündigungen ist auch strengstens zu beachten, ob es sich um eine Kündigung nach VOB- oder BGB-Werkvertrag handelt. Denn bei Missachtung dieses Unterschiedes kann eine Kündigung unwirksam sein.
Eine Kündigung nach BGB bedarf nach § 650 h BGB immer dem strengen Schriftformerfordernis des § 126 BGB. Ansonsten ist die Kündigung gemäß § 125 BGB wegen Formmangels nichtig. Dies wissen viele nicht, die nicht im Baurecht unterwegs sind. Das hat zur Folge, dass eine Übermittlung einer Kündigungserklärung per Telefax oder per Mail nicht dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB entspricht und damit unwirksam ist. Deshalb müssen Kündigungen immer per Post oder Boten zugestellt werden. Hier sollte eine Zustellung per Post immer durch Einwurf-Einschreiben erfolgen.
Dagegen ist dieses strenge Formerfordernis des § 650 h BGB beim VOB-Vertrag nicht einzuhalten. Hier ist auch eine Kündigungserklärung per Fax möglich und wirksam. Dies muss unbedingt beachtet werden. Deshalb gilt: Alle Kündigungen, egal welcher Vertragstyp zugrunde liegt, sollten immer dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB entsprechen und daher per Post oder per Boten zugestellt werden. Das gehört mit zur Fehlerminimierung.

Der letzte Fall ist vor dem OLG Oldenburg ganz frisch am 1. September 2020 entschieden worden. Dabei ging es um Fußbodenarbeiten in einem Laden­lokal eines Möbelgeschäfts. Die PVC-Design-Planken wölbten sich einige Monaten nach der Verlegung. Es stellte sich heraus, dass der Untergrund ungeeignet und dies für den Boden­leger im Vorfeld nicht feststellbar war. Es handelte sich hierbei um einen Walzasphalt-Estrich, der im Fabrik- und Tennishallenbau bzw. im Straßenbau eingesetzt wird. Ein solcher kann von einem Gussasphalt-Estrich optisch nicht unterschieden werden, sodass dem Bodenleger keine Bedenken kommen mussten. Der Bodenleger hat den Untergrund einer Gitterritzprüfung unter­zogen und festgestellt, dass die Spachtelmasse fest und trocken ist.
Das Gericht kam noch zu der eigentümlichen Feststellung, dass es zur Prüfpflicht des Bodenlegers gehört, ­einen Bohrkern zu ziehen, was wir für abstrus halten und an der Baupraxis vorbeigeht.
Das OLG Oldenburg hat zum Glück ­diese Entscheidung korrigiert und festgestellt, dass dem Bodenleger keine Verletzung seiner Prüfpflicht vorzuwerfen ist, da es nicht zu seinen Auf­gaben gehört, technische Unter­suchungen des Untergrundes vorzu­nehmen, insbesondere Bohrkerne zu ziehen.
Das OLG Oldenburg hat den Boden­leger von seiner Mängelhaftung entlastet, da er seiner Prüfpflicht nachgekommen ist und bei deren Erfüllung die Fehlerhaftigkeit der Vorleistung bzw. des Untergrundes nicht erkennen konnte.

Carsten Seeger