Die Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Ein vielfach unterschätztes Instrument.

Das Rechtsinstrument der Sicherungshypothek fristet ein beschauliches Dasein und wird in der Praxis nicht oft umgesetzt. Es hat auch damit zu tun, dass diese Vorschrift in der Baupraxis vielfach unbekannt ist. Dem Gesetz­geber kam es seinerzeit darauf an, den Auftragnehmer in dieser Form ab­zu­sichern. So richtig ist dies leider nicht gelungen, da dieses Verfahren seine Tücken hat, die man kennen muss, um das Instrument richtig einzusetzen. Bei dieser Vorschrift des § 650e BGB geht es darum, dem Auftragnehmer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Ein­tragung einer Sicherungshypothek zu geben, die durch eine Vormerkung dinglich gesichert wird.

Was heißt das jetzt?
Im Zuge eines Eilverfahrens wird eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen. Salopp gesagt heißt das: Man springt dem Auftraggeber ins Grundbuch. Diese Vormerkung ist für jedermann sichtbar und wirkt zugunsten des Auftragnehmers. Sie dient der Siche­rung des Anspruchs. Mit einer Vormerkung wird praktisch in den meisten Fällen eine Grundbuchsperre errichtet, die es dem Besteller praktisch unmöglich macht, das Grundstück zu verkaufen oder eine Nach­finanzierung durch weitere Belastung des Grundstücks vorzunehmen. Dies ist ein ziemliches Druckmittel gegenüber dem Auftraggeber.
Darüber hinaus kommt es bei Insolvenz des Auftraggebers bei Eintragung einer Vormerkung zu einer abgesonderten Befriedigung, sodass man sich nicht in die Reihe der einfachen Masse­gläubiger stellen muss. Mithin sitzt man bei einem Verkauf des Grundstücks ­immer mit am Tisch. Der Auftraggeber wird bestrebt sein, den ­Auftragnehmer als Störenfried aus dem Grundbuch zu bekommen, um das Grundstück lastenfrei verkaufen zu können. Deshalb ist auch jeder Bank oder jedem Auftraggeber klar, dass man dem Auftragnehmer dafür Geld anbieten muss, um ihn zur Löschung der Vormerkung zu bewegen. Die Eintragung dieser Vormerkung kann jedoch nur im Klageweg oder durch Eintragungs­bewilligung des Auftrag­gebers erreicht werden. Dass der Auftraggeber als Schuldner der Werklohnforderung der Eintragung zustimmt, ist praxisfern. Somit bleibt nur der Klage­weg. Das macht die Sache ein ­wenig kompliziert, was viele Auftragnehmer auch abschreckt.

Wie geht das jetzt?
Am schnellsten geht es, wenn man einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf »Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek« stellt.
Mit einstweiligen Verfügungen muss sich das Gericht schnellstmöglich beschäftigen. Das passiert meistens in einer Zeitspanne von 24 bis 36 Stunden. Das hört sich unglaublich an, wenn man die Dauer anderer Verfahren betrachtet. Jedoch müssen einstweilige Verfügungsverfahren durch die Gerichte vorrangig und schnellstmöglich bearbeitet werden.
Sollte das Gericht keine Rückfragen haben und der Vortrag ist schlüssig, so hält man spätestens nach 36 Stunden einen gerichtlichen Beschluss in Händen, ohne dass der Gegner hierzu angehört wurde. Diesen Beschluss holt man am besten selbst bei Gericht ab. Nun kommt es darauf an, dass man ­alles richtig macht, denn es muss ein gesetzlich bestimmter Verfahrensweg eingehalten werden. Hier geht es um die Vollziehungsfristen des § 929 ZPO. Dafür ist zwingend erforderlich, dass ein Antrag auf Eintragung der Vor­merkung beim Grundbuchamt innerhalb eines Monats gestellt wird. Auch muss der Beschluss innerhalb einer Woche der Gegenpartei über das Amtsgericht durch einen Eil-Gerichtsvollzieher zugestellt werden.
Am besten ist es, sich gleich zwei Ausfertigungen bei Gericht aushändigen zu lassen, um sowohl dem Gegner als auch dem Grundbuchamt eine Aus­fertigung zukommen zu lassen. Denn sollte man eine dieser beiden Fristen verpassen, so war das gesamte Ver­fahren umsonst, auch wenn es zur Eintragung der Vormerkung kommt. Diese ist dann zu Unrecht im Grundbuch und die Gegenseite hat einen Anspruch auf Löschung der Vormerkung.
Mit Zustellung der jeweiligen Ausfertigung des Beschlusses innerhalb der beiden Fristen hat man alles richtig gemacht. Der Gegner bekommt Kenntnis von der Eintragung und kann sich nach dem Rechtsstaatsprinzip dagegen zur Wehr setzen, indem er gegen den Beschluss Widerspruch erhebt. Dann kommt es zu einem zeitnahen münd­lichen Verhandlungstermin. Die Gerichte sind bei einem Widerspruch angehalten, schnellstmöglich einen Termin anzuberaumen, da es sich immer noch um ein einstweiliges Ver­fügungs­verfahren handelt. Im Termin kommt es dann darauf an, ob der Auftrag­nehmer seine Vergütungsansprüche oder der Auftraggeber seine Gegen­ansprüche glaubhaft machen kann.
Ein solches Verfahren ist ziemlich anstrengend, da man sich intensiv und zeitnah sowohl mit der Darlegung seiner Ansprüche als auch mit der Abwehr der Gegenansprüche beschäftigen muss. Die Taktik und Strategie, die hier gefordert wird, ist aus­schlag­gebend, um das Gericht davon zu überzeugen, die Vormerkung im Grundbuch zu belassen. Das Gericht prüft hier nur summarisch. Das bedeutet, dass ein Gericht nur aufgrund von präsenten Zeugen, Sachverständigengutachten und anderen Unterlagen den Sachverhalt im konkreten Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bewertet und sofort eine Entscheidung trifft.

Was sind die Voraussetzungen?
Voraussetzungen für die Einräumung einer Sicherungshypothek sind:
1. Der Anspruchsberechtigte ist Bauunternehmer oder Architekt.
2. Der Auftragnehmer muss einen Anspruch aus einem wirksamen Bauwerksvertrag haben.
3. Pfandgegenstand ist nur das im Eigentum des Auftraggebers stehende Baugrundstück. Der Eigentümer des Baugrundstücks muss auch gleichzeitig der Auftraggeber sein. Baugrundstück ist nur das Baugrundstück, für das die konkreten Bauleistungen erbracht werden, nicht andere im Eigentum des Auftraggebers stehende Grundstücke. Es muss ein konkreter Bezug der Bauleistungen gerade zu diesem Grundstück bestehen.
4. Der Auftragnehmer darf nicht bereits eine anderweitige ausreichende Sicherheit in Händen halten, wie beispielsweise eine Sicherheitsleistung nach § 650f BGB.
5. Die werkvertragliche Forderung muss bereits entstanden sein.
Künftige Ansprüche sind nicht wie bei § 650f BGB sicherbar. Vielmehr muss es sich um Arbeiten handeln, die die Herstellung des Bauwerks oder eines Teils davon zum Gegenstand haben und bereits zu einer Werterhöhung des Grundstücks geführt haben. Der Auftragnehmer kann nur für seine bereits geleisteten Arbeiten eine Ver­gütung verlangen. Nicht notwendig ist dagegen, dass die Forderung fällig ist. Es kommt auch nicht auf die Abnahme an. Die Bauleistung muss weder ab­genommen noch muss eine Schluss­rechnung gestellt sein. Es ist ausreichend, wenn Abschlagsrechnungen die Grundlage für die Sicherung sind. Es können also alle Forderungen ge­sichert werden, die ihre Rechtsgrundlage in dem Werkvertrag haben. Dazu zählen auch Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche sowie Beschleunigungsvergütungen des Auftragnehmers.

Haben Mängel Einfluss auf die Einräumung einer Sicherungshypothek?
Der Bundesgerichtshof ist seit 1977 der Auffassung, dass der Auftragnehmer eine hypothekarische Sicherung für seinen Werklohn nur in dem Umfang erhalten kann, in dem die von ihm geleistete Arbeit dem Wert der vereinbarten Vergütung entspricht. Ein Anspruch auf dingliche Sicherung in voller Höhe des Vergütungsanspruchs besteht nur, wenn die Werkleistung mängelfrei ist, da nur dann ein sicherungsgeeigneter Wertzuwachs des Grundstücks vorhanden ist. Macht der Auftraggeber also zu Recht Vorschuss-, Minderungs- oder Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vergütungsanspruch des Auftragnehmers geltend, besteht ein Anspruch auf eine Sicherungshypothek nur bezüglich des um die Gegenansprüche des Bauherrn verminderten Vergütungsbetrags. Dabei ist immer nur der einfache Betrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu berücksichtigen und nicht etwa der zweifache Betrag gemäß § 641 Abs. 3 BGB.
Aus meiner eigenen Baupraxis kann ich berichten, dass dieses Instrument auf jeden Fall mit in die Überlegungen der nächsten rechtlichen Schritte einbezogen werden sollte, um zu gewährleisten, dass man schnell an sein Geld kommt. Hierdurch konnte ich selbst schon mehrfach Gelder für Auftragnehmer einfordern, da die Auftrag­geber oder deren Banken die Vormerkung aus dem Grundbuch schnellstens gelöscht haben wollten.

Carsten Seeger