Neue Entscheidungen in der Rechtsprechung
Es gibt wieder von interessanten Rechtsfällen zu berichten. Eines der Themen ist die fehlende Vertretungsmacht. Im ersten Beispiel geht es um einen Fall, in dem ein Auftraggeber einen Auftragnehmer mit Bauleistungen für den Umbau eines Mehrfamilienhauses beauftragt hat. Auftraggeber soll die D. GmbH & Co. KG sein. Der Bauvertrag wird von dem Geschäftsführer der Komplementär-GmbH unterzeichnet. Später stellt sich heraus, dass die D. GmbH & Co. KG überhaupt nicht existiert und der Unterzeichner auch gar kein Geschäftsführer ist.
Der Auftragnehmer geht gegen den Unterzeichner des Bauvertrags persönlich vor und verlangt 40000 Euro Werklohn. Dies mit Erfolg, wie das OLG Celle mit Urteil vom 4. April 2022 entschieden hat. Dem Auftragnehmer steht gegen den Unterzeichner des Bauvertrags ein Anspruch aus § 179 Abs. 1 BGB zu. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert. Das war hier der Fall.
Das OLG Celle kommt zu dem Ergebnis, dass der Unterzeichner des Bauvertrags persönlich nach § 179 Abs. 1 BGB haftet, weil der Unternehmensträger gar nicht existiert oder weil der Handelnde keine Vollmacht hatte, für den Unternehmensträger zu handeln. Beides lag hier vor. Zum einen existierte die D. GmbH & Co. KG nicht und im Übrigen hat es der Unterzeichner des Bauvertrags nicht dargelegt, als Vertreter der Komplementär-GmbH aufgetreten zu sein.
Auch der nachstehende Fall beschäftigt sich mit der fehlenden Vertretungsmacht und geht auf ein Urteil des Landgerichts Mainz vom 7. April 2022 zurück. Hier ging es um die Vergabe von Bauleistungen durch einen Hausverwalter, wonach in zwei Hochhäusern der komplette Bodenbelag ausgetauscht werden musste. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lag nicht vor. Die Kosten für die Bodenbelagsarbeiten in den beiden Häusern beliefen sich auf 150000 Euro. Hier handelte die Hausverwaltung mit dem Verwaltungsbeirat zusammen. Der Werklohn wurde bezahlt, wobei sich jedoch hinterher erhebliche Mängel darstellten und die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich gegen den Bodenleger vorging.
Dem Auftragnehmer muss klar sein, dass eine Hausverwaltung nur Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragen kann. Der Austausch des kompletten Bodenbelags in zwei Häusern mit mehreren Stockwerken gehört nicht dazu und bedarf eines wirksamen WEG-Beschlusses. Es reicht auch nicht, dass der Verwaltungsbeirat hier zusammen mit der Hausverwaltung handelt. Das jedoch wiegt meist viele Handwerker in Sicherheit.
Aber aufgepasst: Es bedarf bei kostenintensiven Maßnahmen immer eines WEG-Beschlusses. Diesen sollte man sich als Auftragnehmer auch zeigen lassen, da ansonsten weder gegen die WEG noch gegen den Hausverwalter ein Anspruch auf Werklohn besteht. Im Gegensatz zum vorgenannten Fall hat der Auftragnehmer gegen den Vertreter, also die Hausverwaltung, keinen Anspruch. Dem Auftragnehmer muss bewusst sein, dass grundsätzlich eine Hausverwaltung bei einem solchen Leistungsumfang keine Vertretungsmacht hat. Das ist ein gefährliches Spiel für den Auftragnehmer, da ihm bewusst sein muss, dass er in diesem Fall keinen Vergütungsanspruch hat. Jedoch hat sich die WEG aufgrund der Mängel zur Prozessführung gegen den Bodenleger entschlossen. Hierin ist eine Genehmigung des Handelns des Verwalters anzunehmen. Denn die WEG kann nicht auf der einen Seite Mängelansprüche gegen den Auftragnehmer geltend machen und auf der anderen Seite behaupten, dass kein wirksamer Vertragsschluss erfolgt sei.
Zusage der Mängelbeseitigung
Mit der Zusage einer Mängelbeseitigung sollte ein Auftragnehmer stets vorsichtig sein. Im vorliegenden Fall wurde ein Auftragnehmer mit Elektroarbeiten in einer Wohnanlage beauftragt. Dieser sollte Brandschottungen in Steigeschächten einbringen, für die jedoch die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung fehlte. Es kam zu einem Rechtsstreit und der Gerichtsgutachter bescheinigte dem Auftragnehmer, dass die verwendeten Brandschotts für diesen Einsatzzweck ungeeignet sind. Auch der Hersteller bescheinigte, dass eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung als auch eine Zulassung im Einzelfall fehlte. Mithin lag ein Mangel vor.
Auch hier muss jedem Auftragnehmer klar sein: Sobald die Zulassung fehlt, liegt automatisch ein Mangel vor. Im genannten Beispiel wäre eigentlich der Gewährleistungszeitraum abgelaufen. Durch die Erklärung des Auftragnehmers, dass er die Mängelbeseitigungsarbeiten durchführt, hat er jedoch den Mangel anerkannt. Und so hat das OLG Köln mit Beschluss vom 29. Oktober 2021 entschieden, dass durch das Anerkenntnis des Mangels der Neubeginn der Verjährung in Gang gesetzt wurde.
Fazit: Auftragnehmer sollten es vermeiden, Mängel anzuerkennen.
Arglisthaftung
In der Praxis kommt es schon mal vor, dass Auftragnehmer vom Leistungsverzeichnis abweichen. Das ist haftungsträchtig, insbesondere wenn man zur Einsparung von Materialkosten andere, preiswertere Materialien zur Ausführung verwendet. In diesem Fall ist die Rechtsprechung knallhart.
Dem OLG Köln lag mit Urteil vom 13. April 2022 folgender Fall zugrunde: Ein Auftragnehmer führte sechs Straßenbaumaßnahmen im Zeitraum von 2004 bis 2010 aus. Im Leistungsverzeichnis ist ein Pflasterbett aus natürlichem Basalt herzustellen. Der Auftragnehmer hingegen verwendete eigenmächtig ein Recycling-Erzeugnis. Im Jahre 2012 rügte der Auftraggeber das Bettungsmaterial mit der Begründung, dass das Recycling-Material Schwermetalle enthält und ausgetauscht werden müsse. Der Auftraggeber forderte im Wege der Vorschussklage einen Betrag von 1,2 Mio. Euro. Der Auftragnehmer berief sich auf die Verjährung. Dies hatte jedoch keinen Erfolg, denn das Gericht ging von einer arglistigen Täuschung aus und damit verlängert sich die Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 3 S. 1 BGB. Danach verjähren Mängelansprüche erst mit dem Schluss des dritten vollen Kalenderjahres ab Mängelkenntnis, spätestens nach Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung.
Vor eigenmächtigen Abweichungen vom Leistungsverzeichnis sollte der Auftragnehmer ausdrücklich gewarnt sein. Jede eigenmächtige Abweichung stellt ein arglistiges Handeln durch den Auftragnehmer dar. Dies führt in jedem Fall zu einer Verlängerung der Haftung auf zehn Jahre. Hinzu kommt, dass sich bei einer Arglist der Auftragnehmer nicht darauf berufen kann, dass eine teure Nacherfüllung unverhältnismäßig ist.
Auch hier muss dem Auftragnehmer klar sein: Wer abweichend eigenmächtig vom Leistungsverzeichnis ausführt, ohne über die Abweichung aufzuklären, nimmt die etwaigen Folgen der vertragswidrigen und schon allein deshalb mangelhaften Bauausführung billigend in Kauf. Eine Arglisthaftung des Auftragnehmers wird in diesen Fällen immer bejaht werden. Das kann für den Auftragnehmer äußerst kostspielig werden.
Praxistipp: Eigenmächtige Abweichungen sollte man vermeiden. Wenn man Änderungen vornehmen will, muss zuvor die Zustimmung des Auftraggebers eingeholt werden. Das sollte auf jeden Fall schriftlich dokumentiert werden!
Carsten Seeger