Neues Bauvertragsrecht im BGB – Teil 2

Über die rechtlichen Folgen von Verbraucherbauverträgen.

Weiter wurde im Rahmen der Reform im § 650 h BGB auch eine Legaldefinition des Verbraucherbauvertrages eingeführt. Nach dieser Vorschrift sind Verbraucherbauverträge Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Es soll hierbei eine enge Auslegung gelten. Bau eines ­neuen Gebäudes ist die Errichtung ­eines kompletten Gebäudes etwa im Wege eines Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrages, nicht nur die bloße Ausführung von einzelnen Gewerken. Entsprechendes gilt für den Begriff »erhebliche Umbaumaßnahmen«. Dies ist wiederum nur ein un­bestimmter Rechtsbegriff und es ist bisher ungeklärt, welche Umbaumaßnahmen hierunter fallen. Es ist die ­Frage, ob ein Maler, der alle Innen­arbeiten und Fassadenarbeiten, insbesondere Wärmedämmung, ausführt, unter die Definition Verbraucherbauvertrag fällt. Dies hat erhebliche rechtliche Auswirkungen. Dem Gesetzgeber geht es nach dem Sinn und Zweck dieser ­Regelung darum, den Verbraucher bei wesentlichen Umbaumaßnahmen an Gebäuden zu schützen. Hieraus ergibt sich wiederum eine Unsicherheit für die Bauunternehmen. Die recht­lichen Auswirkungen sind, dass eine ausführliche Baubeschreibung vorgelegt werden muss. Nach der neuen Vorschrift § 650 i Baubeschreibung muss der Unternehmer Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Ein­führungsge­setzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form unterrichten. Das bedeutet, dass die Bau­beschreibung alle Angaben aus dem Artikel 249 EGBGB haben muss. Der Unternehmer ist nicht frei, einfach nach seinem Gutdünken eine Baubeschreibung aufzustellen, sondern muss sich an die strengen Formvorgaben halten. Damit soll den Informations­bedürfnissen des Verbrauchers nachgekommen werden. Weiter muss der Unternehmer den Fertigstellungs­termin bzw. die Dauer der Ausführung an­geben. Dies wird verpflichtend bei Verbraucherbauverträgen. Ferner muss nach der Vorschrift des Einführungs­gesetzes zum Artikel 249 EGBGB eine wirksame Widerrufsbelehrung erfolgen. Auch hier sind strenge Anforderungen zu erfüllen. Der Gesetzgeber hat hierfür sogar ein Muster für die Widerrufsbelehrung aufgestellt, die unbedingt verwendet werden sollte, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Widerrufsbelehrung unwirksam ist.

Gleichzeitig wird der Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag nach der neuen Vorschrift § 650 m BGB zur Stellung und Herausgabe von Unterlagen verpflichtet, die Nachweis dafür bringen, dass die Leistung unter Einhaltung der öffentlich-recht­lichen Vorschriften ausgeführt worden sind. Mithin kann man feststellen, dass die Neuerungen einseitig auf den Schutz des Verbrauchers ­zielen und die Abwicklung von Bauvorhaben verkompliziert.

Es gibt es weitere Änderungen, insbesondere zur Abschlagszahlung. Grundsätzlich kann der Unternehmer eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und vertragsgemäß geschuldeten Leistung verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme wie bisher beim Unternehmer. Das bedeutet, dass entgegen der früheren Regelung der Anspruch auf Abschlagszahlung auch bei wesentlichen Mängeln besteht. Der Besteller kann eine Reduzierung der Abschlagszahlung in angemessener Höhe verlangen. Fazit ist, dass die Abschlagszahlung nicht mehr insgesamt verweigert werden kann. Die Frage ist, ob dies in der Baupraxis zu einer Verbesserung der Rechtssituation für den Unternehmer führt, da bei wesentlichen Mängeln der Auftraggeber auf jeden Fall eine Zahlung der Abschlagsrechnung verweigern wird. Eine Verbesserung der rechtlichen Situation des Unternehmers kann man daraus nicht erkennen, da auch nach der bisherigen Rechts­lage eine Abschlagszahlung bei un­wesentlichen Mängeln nicht durch den Besteller verweigert werden darf.

Auch die Abnahmevorschrift wird geändert werden. Grundsätzlich ergibt sich weiterhin die Verpflichtung des Bestellers, das vertragsgemäß her­gestellte Werk abzunehmen. Bei unwesentlichen Mängeln kann die Abnahme nicht verweigert werden. Neu aufgenommen ist ein weiterer Absatz. Dort heißt es, dass ein Werk als ab­genommen gilt, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe von Mängeln verweigert hat. Neu ist, dass der Besteller nunmehr immer Mängel benennen muss, wenn er die Abnahmewirkung verhindern will. Also kann der Besteller nicht wie bisher im Nachhinein Mängel einwenden, sondern er muss die Mängel innerhalb der gesetzten Frist des Unternehmers konkret bezeichnen. Leider hat der Gesetzgeber nicht geregelt, wie es mit der Beweislastverteilung bei der Abnahmefiktion aussieht. Es ist rechtlich unklar, ob der Unternehmer die Beweislast für die Mängel hat, wenn der Besteller innerhalb der gesetzten Frist die Mängel nicht benannt hat. Es wäre notwendig gewesen, dass der Gesetzgeber ge­regelt hätte, dass die Beweislast auf den Besteller übergeht, wenn er keine Mängel ange­geben hat. Das hat der Gesetzgeber bisher jedoch verpasst. Diese Vorschrift gilt auf jeden Fall gegenüber ­gewerblichen Unternehmern. Ist der Besteller ein Verbraucher, können diese Rechtsfolgen auch eintreten, jedoch nur unter besonderen Voraussetzungen. Die Rechtsfolgen treten dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Der Hinweis muss in Textform erfolgen. Also muss der Unternehmer bei einem Verbraucher ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Abnahme allein durch Fristsetzung erfolgen kann und weiter darauf hinweisen, dass der Besteller berechtigt ist, Mängel anzugeben. Also muss der Unternehmer den Gesetzestext wiederholen, um zu einer fiktiven Ab­nahme zu kommen. Es ist die Frage, ob dies bei Verbrauchern so sinnvoll ist. Man merkt an der ­Ausgestaltung, dass das Gesetz sehr verbraucherlastig ist. Eine Fortsetzung des Beitrags folgt.

Carsten Seeger